İstanbul'un Deprem Riski Yüksek Mahallelerindeki Konut Değer Değişimlerini Endeksa İnceledi

Analiz kapsamında, İBB’nin “İstanbul İli Muhtemel Zelzele Kayıp İddialarının Güncellenmesi Projesi (2019)” raporundan yararlanılarak belirlenen 25 mahalledeki gayrimenkul piyasası değişimleri incelendi. İşte bu mahalleler ortasında son 4 yılda en fazla ve en az bedel kazanan bölgeler:

Uzmanlara nazaran, Kuzey Anadolu Fay Sınırı'nın Marmara Denizi'nden geçen kısmının kırılması halinde 7,5 büyüklüğünde bir sarsıntı bekleniyor. Bu muhtemel zelzelenin en fazla etkileyeceği kentler ortasında İstanbul birinci sırada yer alıyor. İstanbul’daki konut stoğunun güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm, lokal idarelerin ve inşaat kesiminin en değerli gündem hususlarından. Pekala, kentsel dönüşümün gündemde olduğu İstanbul’un çeşitli mahallelerinde gayrimenkul pahaları nasıl bir seyir izliyor?

Gayrimenkul data tahlilinde en gelişmiş imkanları sunan Endeksa, ayrıntılı araştırmasıyla bu soruya ışık tutuyor. Araştırma kapsamında, İBB’nin 2019’da yayımladığı İstanbul İli Muhtemel Sarsıntı Kayıp Varsayımlarının Güncellenmesi Projesi’nden yararlanılarak İstanbul’un en eski ve en riskli 25 mahallesi belirlendi ve bu mahallelerdeki gayrimenkul kıymet değişimleri incelendi. Yapılan gayrimenkul kıymet araştırmasının sonuçları şu formda:

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Bedeli 4 Yılda En Fazla Kıymet Kazananlar

Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu imalinin ağır olduğu Ertuğrulgazi mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı.  Aydos Ormanına ve Sabiha Gökçen Havalimanına da yakın pozisyonuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, %1283’lik artışla, 4 yılda ortalama satılık konut pahası nominal olarak en fazla artan kentsel dönüşüm bölgesi. Satılık ünite metrekare fiyatı 30 bin 851 TL/m2 olan mahallede, 2 yıllık satılık bedel değişimi %148; yıllık satılık paha değişimi ise %31. 4 yıllık gerçek bedel değişimi %178 olan Ertuğrulgazi’de satılık konut bedelleri son bir yılda gerçek olarak %24 azalmış görünüyor.

Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut üretimleriyle son yıllarda hızlanan Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, yüksek riskli bölgeler ortasında 4 yılda satılık konut kıymeti nominal olarak en fazla artan ikinci bölge. Esenkent’te ortalama satılık konut kıymetleri 4 yılda %1010 artış gösterdi. Satılık ünite metrekare fiyatı 46 bin 872 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık bedel değişimi %146, yıllık satılık paha değişimi ise %16. Mahallenin 4 yıllık gerçek paha değişimi ise %123. Esenkent’in satılık konut piyasasındaki gerçek değişim, son bir yılda İstanbul’un öbür mahallelerinde olduğu üzere düşüşte. Satılık konut fiyatları son bir yılda gerçek olarak %33 düşüş gösterdi.

Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: İstanbul’da 30 yıl üstü konut stoğu bakımından ikinci ilçe olan Üsküdar’ın Yavuztürk Mahallesi, zelzele olması halinde en fazla kaybın yaşanacağı ikinci mahalle olarak öne çıkıyor. Yavuztürk, tıpkı vakitte Endeksa’nın mercek altına aldığı mahalleler ortasında satılık konutlarda 4 yılda en fazla nominal artış yaşanan üçüncü bölge. Bu müddet zarfında satılık konut fiyatları %1003 artan Yavuztürk mahallesinde, satılık ünite metrekare fiyatı 43 bin 842 TL/m2. Mahallede 2 yıllık satılık bedel değişimi %265; yıllık satılık paha değişimi ise %56. Dört yıllık gerçek kıymet değişimi %122 olarak kaydedilen Yavuztürk’teki satılık gayrimenkul fiyatları son bir yılda gerçek olarak %10 düşmüş durumda.

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Pahası 4 Yılda En Az Kıymet Kazananlar

Maltepe/Gülensu Mahallesi: Adalar görünümü olan zirvelerdeki pozisyonu nedeniyle “İstanbul’un balkonu” olarak da nitelendirilen Maltepe/Gülensu Mahallesinde kentsel dönüşüm, uzun yıllardır süren tartışmaların konusu. Gülensu, Endeksa’nın incelediği mahalleler ortasında 4 yıl içerisinde satılık kıymeti en az artan bölge oldu. 4 yıllık satılık bedel değişimi %394 olarak belirlenen Gülensu Mahallesinde satılık ünite metrekare fiyatı 30 bin 782 TL/m2. Yıllık satılık kıymet değişimi %38, 2 yıllık satılık paha değişimi ise %127. Gülensu tıpkı vakitte bu bölgeler ortasında 4 yılda kıymeti gerçek olarak düşen tek bölge. Mahalledeki satılık konut fiyat ortalaması, 4 yılda reelde %1 düşüş gösterdi.

Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Bilhassa en ünlü caddesi olan Dereboyu’nun akarsu yatağına kurulu olması nedeniyle yalnızca zelzele değil birebir vakitte heyelan tehlikesi de bulunan Ortaköy’de bina yaşları epey eski. Fakat Ortaköy, kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçlerinin yavaş ilerlediği İstanbul mahallelerinden. Bu durum, konut fiyatlarındaki kıymet artış oranlarına da yansıyor. Ortaköy’deki satılık konutların 4 yıllık artış oranı, %531 düzeyinde. Satılık ünite metrekare fiyatı 120 bin 298 TL/m2  olan mahallede 2 yıllık satılık kıymet değişimi %93, yıllık satılık bedel değişimi ise %39. 4 yılda satılık konut piyasası gerçek olarak %27 artan mahallede fiyatlar son bir yılda gerçek olarak %20 azaldı.

Beyoğlu/İstiklal: İstanbul’un çekim merkezi Beyoğlu/İstiklal Mahallesindeki kentsel dönüşüm çalışmaları 10 yılı aşkın müddettir devam ediyor. İstiklal Mahallesinde satılık konut fiyatları 4 yılda 5 kat artış gösterdi. Satılık ünite metrekare fiyatı 119 bin 620 TL/m2 'ye ulaştı. Mahallede 2 yıllık satılık bedel değişimi %122; yıllık satılık kıymet değişimi ise %32 düzeyinde. İstiklal’de 4 yıllık gerçek paha değişimi %30 olarak kaydedilirken, satılık konut fiyatları son bir yıldır gerçek olarak %24 düşüş gösterdi.

Fatih/Kocamustafapaşa: İstanbul’un en eski ilçelerinden Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması sebebiyle sarsıntı açısından en yüksek riskli bölgelerden biri. Tarihi kıymeti nedeniyle kentsel dönüşüm süreci tartışmalara hamile olan Kocamustafapaşa Mahallesi, sarsıntı olması durumunda Fatih’te en fazla kaybın yaşanacağı bölge olarak öne çıkıyor. Kocamustafapaşa’da satılık konut fiyatları 4 yılda 6 kat arttı. Satılık ünite metrekare fiyatı 28 bin 963 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık paha değişimi %161; yıllık satılık paha değişimi ise %25 düzeylerinde. 4 yıllık gerçek kıymet değişimin %44 olduğu mahallede satılık konut fiyatları son bir yılda %28 düşüş gösterdi.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Fazla Kira Artışı Fikirtepe’de

Kadıköy/ Fikirtepe: Sancılı kentsel dönüşüm sürecinin akabinde kamusal alan yetersizliği nedeniyle tenkitlere bahis olan Fikirtepe, Endeksa’nın belirlediği mahalleler ortasında 4 yılda en fazla kira artışı yaşanan bölge. Fikirtepe’de 4 yıllık kiralık bedel artışı %1330, gerçek kiralık paha artışı ise %188. Bu mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı 386 TL/m2 oldu.

Kartal/Hürriyet: Hürriyet Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık bedel artışı %1300, gerçek kiralık paha artışı %182 olarak kaydedildi. Kiralık ünite metrekare fiyatı 196 TL/m2 olarak ölçüldü.

Kartal/Orhantepe: Kartal’ın Orhantepe Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık bedel artışı %1269, gerçek kiralık paha artışı ise %176. Mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı 219 TL/m2 olarak ölçüldü.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Az Kira Artışı Ertuğrulgazi’de

Pendik/Ertuğrulgazi: Ertuğrulgazi Mahallesinde kiralar 4 yılda %55 nominal artış gösterdi. Bu data enflasyondan arındırıldığında, gerçek kira fiyatlarının 4 yılda %69 düştüğü görülüyor. Ertuğrulgazi’de kiralık ünite metrekare fiyatı 87 TL/m2.

Maltepe/Gülensu: Gülensu Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık kıymet artışı %83 düzeyinde. Enflasyona nazaran ayarlandığında, kiralık konut fiyatlarının gerçek olarak %63 düştüğü belirlendi. Gülensu’da kiralık konut ünite metrekare fiyatı 126 TL/m2 oldu.

Beşiktaş Ortaköy: Ortaköy Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık bedel artışı %572 olurken, bu süreçte kiralık konut fiyatlarının bedeli gerçek olarak %35 arttı. Bu mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı ise 356 TL/m2 düzeyinde görüldü.

Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı